鼎世集團(tuán)吳旭輝先生受邀出席論壇，并發(fā)表了以《金融創(chuàng)新下的商業(yè)主題空間探索》為主題的演講。

吳旭輝

鼎世集團(tuán)總裁

中福醫(yī)養(yǎng)董事長(zhǎng)

鼎世資本董事

全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì)委員

江蘇東方地產(chǎn)研究院理事

以下為吳旭輝先生在“新興地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇暨江蘇東方地產(chǎn)研究院成立揭牌儀式”上的主旨演講實(shí)錄（有刪減）：

金融創(chuàng)新下的商業(yè)主題空間探索

近年來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，但從政策層面金融支持實(shí)體這一原則來(lái)看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展依然值得被看好。

在今年全國(guó)金融工作會(huì)議上，習(xí)近平主席強(qiáng)調(diào)，金融是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的血脈，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)是金融的天職，是金融的宗旨。金融要把為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)作為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，全面提升服務(wù)效率和水平。

根據(jù)已知數(shù)據(jù)，我們也可以看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的良好走勢(shì)：

融資規(guī)模數(shù)據(jù)顯示，2017年5月末社會(huì)融資規(guī)模存量為165.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.9%。其中，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)放的人民幣貸款余額為111.95萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.2%，漲幅高于平均水平，占同期社會(huì)融資規(guī)模存量的67.8%。

理財(cái)產(chǎn)品數(shù)據(jù)顯示，截至2016年，銀行理財(cái)產(chǎn)品資金占比28.4%，在市場(chǎng)中占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)地位，累計(jì)29萬(wàn)億元，其中超過(guò)70%的資金投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

這些數(shù)據(jù)說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，也為我們的后續(xù)發(fā)展指明了方向。

除了金融支持實(shí)體原則，另一個(gè)概念——大消費(fèi)時(shí)代到來(lái)也值得關(guān)注。

隨著城市化進(jìn)程加快，社會(huì)從人口紅利時(shí)代進(jìn)入了人口消費(fèi)紅利時(shí)代，當(dāng)前三大消費(fèi)主體已然變成了18-35歲新生代、中層中產(chǎn)階級(jí)和富裕階層，他們的消費(fèi)需求在不斷提升。

我國(guó)擁有13億的消費(fèi)人口，2015年人均GDP達(dá)到8000美元。2016年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)33.2萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)10.4%，消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)居世界第二。2016年網(wǎng)上零售額達(dá)5.16萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)26.2%，規(guī)模穩(wěn)居世界第一。

上述數(shù)據(jù)顯示，新零售、技術(shù)升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)雙驅(qū)動(dòng)等給我們的生活帶來(lái)了巨大改變。

在這樣的大消費(fèi)時(shí)代背景下，個(gè)性化、多樣化、情感化等消費(fèi)需求大規(guī)模興起，傳統(tǒng)空間不注重新一代客群的心理需求、缺乏集客力的問(wèn)題日益凸顯。

隨著大消費(fèi)時(shí)代的到來(lái)，商業(yè)存量升級(jí)改造成為了重要話題。

改造類(lèi)物業(yè)屬于城市更新中的小型和中型項(xiàng)目，由于周期相對(duì)較短，在市場(chǎng)上更為熱門(mén)，其中，小型更新項(xiàng)目一般僅通過(guò)物業(yè)內(nèi)部的裝修改造來(lái)快速提升租金價(jià)值；中型更新項(xiàng)目則是調(diào)整物業(yè)的初始規(guī)劃和使用屬性，例如商場(chǎng)改成辦公樓、辦公樓改成長(zhǎng)租公寓等。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，我國(guó)有4.3億㎡被低估的物業(yè)面積，其中一些是硬件老舊或是運(yùn)營(yíng)能力有限，但是對(duì)于投資商而言卻是有價(jià)值的投資和收購(gòu)機(jī)會(huì)。例如廠房、老舊園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)等，都在面臨重新開(kāi)發(fā)改造的問(wèn)題。

在上海新一輪的總體規(guī)劃中，明確了土地零增長(zhǎng)的要求。從此，存量規(guī)劃成為城市規(guī)劃行業(yè)的一個(gè)重要話題。

上海的情況并非特例。當(dāng)前，多數(shù)一線城市已進(jìn)入存量房時(shí)代，特別是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。在該邏輯下，會(huì)有更多城市不得不去研究城市更新，諸多大型開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)基金都在內(nèi)部著手存量改造這一戰(zhàn)略，包括萬(wàn)科集團(tuán)、首開(kāi)地產(chǎn)、高和資本等。

從傳統(tǒng)商業(yè)空間來(lái)看，它們并非不夠優(yōu)質(zhì)、不夠高端，只是當(dāng)今時(shí)代，年輕的顧客正成長(zhǎng)為消費(fèi)主體。

對(duì)于新成長(zhǎng)起來(lái)的消費(fèi)者，我們要關(guān)注它們的需求、情感、愛(ài)好，上海百盛優(yōu)客就是一個(gè)很好的案例，他們通過(guò)抓住韓流這一熱點(diǎn)，成功吸引了年輕客群。

2015年，百盛引入韓國(guó)最大的時(shí)裝零售公司衣戀集團(tuán)，對(duì)天山百盛進(jìn)行全面改造調(diào)整。傳統(tǒng)百貨的格局被打破，全新的上海百盛優(yōu)客被定位為城市奧特萊斯，商場(chǎng)主打韓流主題，這正是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)。改造完成后的試營(yíng)業(yè)當(dāng)日，其銷(xiāo)售額比百盛購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)時(shí)最高的日銷(xiāo)售額高出5倍，上升了1525萬(wàn)人民幣。周末兩日銷(xiāo)售額上升8.3倍，創(chuàng)造了2274萬(wàn)人民幣的銷(xiāo)售記錄。據(jù)統(tǒng)計(jì)，商場(chǎng)內(nèi)90％的客流量都是18-35歲新生代消費(fèi)者。

另一方面，新生代客群的成長(zhǎng)也改變了商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)，他們對(duì)購(gòu)物中心的需求從原本單純的“購(gòu)物”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤?strong style="margin: 0px; padding: 0px; max-width: 100%; box-sizing: border-box; word-wrap: break-word !important;">生活方式體驗(yàn)型消費(fèi)”。

上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中銷(xiāo)售額排名第一，但依然在做主題化升級(jí)。鼎世為其B1層打造了多元化、特色化、強(qiáng)體驗(yàn)化的主題街區(qū)，通過(guò)都市麗人、城市印象、文創(chuàng)街區(qū)三大主題場(chǎng)景規(guī)劃，提供了一個(gè)滿(mǎn)足購(gòu)物、約會(huì)、社交、娛樂(lè)四大需求的生活情景開(kāi)放空間，從空間形態(tài)、氛圍營(yíng)造、品牌組合到運(yùn)營(yíng)理念，全面塑造了一個(gè)集原創(chuàng)性、顛覆性、藝術(shù)性、唯一性的城市記錄空間。

上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)三大主題場(chǎng)景之都市麗人

上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)三大主題場(chǎng)景之城市印象

上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)三大主題場(chǎng)景之文創(chuàng)街區(qū)

不止是18-35歲新生代，中層中產(chǎn)階級(jí)和富裕階層的消費(fèi)需求也在不斷提升，對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，只有將商業(yè)與美學(xué)更好地進(jìn)行結(jié)合，才能滿(mǎn)足他們?nèi)諠u提升的消費(fèi)品味。

在以傳統(tǒng)文化為主題的商業(yè)項(xiàng)目中，南昌萬(wàn)達(dá)茂是非常優(yōu)秀的案例。從外立面到內(nèi)部商業(yè)空間，青花瓷母題貫穿南昌萬(wàn)達(dá)茂建筑、室內(nèi)、景觀、導(dǎo)視、美陳等每個(gè)細(xì)節(jié)，3D建筑藝術(shù)與2D繪畫(huà)藝術(shù)完美融合，完美呈現(xiàn)了古韻古風(fēng)的獨(dú)特區(qū)域性文化，消費(fèi)者在購(gòu)物的同時(shí)能深刻體會(huì)到傳統(tǒng)文化之美，這也將使他們產(chǎn)生親切感與歸屬感。商業(yè)與傳統(tǒng)文化的深度結(jié)合，讓南昌萬(wàn)達(dá)茂成為了真正有溫度、有魅力的“文化地標(biāo)”。

南昌萬(wàn)達(dá)茂——從立面到空間：有溫度、有魅力的“文化地標(biāo)”

綜合上述三個(gè)項(xiàng)目我們可以發(fā)現(xiàn)，除了對(duì)商品豐富度和個(gè)性化的多樣需求外，空間環(huán)境的情景化、消費(fèi)圈層的共鳴度、業(yè)態(tài)跨界的想象力、商業(yè)美學(xué)的感染力，都已成為一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)建吸引力的重要組成因素。

參考文獻(xiàn)：

1.《走進(jìn)零售新時(shí)代——深度解讀新零售》，商務(wù)部流通產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心

2.《習(xí)近平：服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)防控金融風(fēng)險(xiǎn)深化金融改革促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和金融良性循環(huán)健康發(fā)展》，新華社

3.《2017年5月社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，中國(guó)人民銀行

4.《錢(qián)去哪了：大資管框架下的資金流向和機(jī)制》，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室&浙商銀行