將商業運營邏輯融入設計理念

在線上線下雙重壓力下，商業地產市場已大步跨進存量去化的時代。對于建筑師而言，只有深刻理解商業運營邏輯，并將其與設計理念進行融合，才能創造更適合項目所在區域、更具吸引力與人情味，同時也更能打動消費者的作品，從而在同質化競爭不斷加劇的大環境中脫穎而出。

因此，在當前這個時期，精準的以商業運營提升價值為前提的開發定位顯得尤為重要。隨著消費市場及大眾消費文化漸趨理性，越來越多的開發商開始拋卻經驗和盲信，尋求專業的市場調查及策劃定位服務，從而了解精細的數據，獲得詳細的消費者分析及精準的業態品類定位等信息。以理性的商業邏輯對項目進行規劃設計與開發運營，需要首先做到以下三點：

商業市場調查所包含的內容非常廣泛，為了獲取客流量、購物消費者特征（如年齡、性別、關系、來源、目的、提袋率等）等精細化的數據，商業調研團隊必須做好充分準備，細致估算考察項目、地段的先后安排，充分考慮不同時間段客流量統計對數據的影響，按周內、周末、節假日、白天、夜晚不同時段安排工作，以獲取最準確的數據。

采集精細化的數據是為了完成準確的消費潛力預估與消費客群畫像。通過落地、實在的商圈及客群數據采集，我們可以了解準確真實的客群分布以及他們經濟、文化、家庭等社會屬性，從而詳細地分析出這些客群所體現出的消費心理、消費特性與商業業態、品牌之間的關聯。

通過詳盡細致的客群分析，以及區域內不同類型的商業業態、租金及經營狀況，我們能夠分析出該地區的真實消費情況，從而有針對性地完成更加精準的業態品類定位。這有助于商業綜合體項目以消費者為中心、真正回歸零售本質，完成準確的整體規劃定位，同時也有助于建筑師深度了解消費心理，并以此為基礎更好地針對項目進行設計。

準確的消費潛力預估與消費客群畫像是商業策劃及定位的核心基礎

設計多樣化的體驗商業場景

如果對消費者心理有進一步深入的了解，就不難發現一個問題：當前已不再是屬于功能商業的時代，我們大步邁進了屬于“精神商業”的時代。處在這樣的時代背景下，如何更好地滿足消費體驗中的交往需要及多時段、多角色的體驗需求，成了建筑師們必須思考的問題。

隨著“體驗經濟”時代的到來，消費者信息渠道費用大幅降低，大家不再滿足于被動接受服務，而是希望自己參與到產品、商品以及服務生產過程中，獲得多樣化的場景體驗，并從這個過程中獲得難忘的記憶，可以這么認為：未來商業的核心價值，將是全面滿足消費者的精神需求。因此，我們需要在建筑、空間、景觀的設計中更好地營造多樣化的體驗式場景空間，只有這樣才能更好地增強體驗消費粘性與滯留時間。

同質化是目前零售行業所共同面臨的問題，“IP+商業”模式的出現，讓零售業態有了更加豐富的可能性。若將極具特色的IP植入設計，與體驗、社交、娛樂、場景消費和文創消費等功能進行融合，將大大提升對消費者的吸引力，為商業空間帶來積極效應。

想要營造優質、令人激動的體驗式主題空間場景，設計師起到的作用十分關鍵。以鼎實建筑為北京東壩萬達廣場B1層改造項目所做的空間設計為例，設計團隊根據這一項目所對應的目標客群，契合不同業態特征設置了不同的開放鋪和體驗區，通過將時尚、創意、藝術等元素與互動體驗裝置充分融合，整體上營造出休閑潮流同時又具有鮮明個性的商業氛圍，使消費者能在這里收獲更多樂趣與可能性。

鼎實建筑為北京東壩萬達廣場所打造的具有強主題場景化的文創藝術街區

體驗式商業另一個不得不說的重點就是各種商業和文化活動，成功的活動能夠將商業空間塑造成令人向往的場所，建筑師需要在設計中預想到這種種的可能。例如借助當下最熱門的話題和文化主題，打造具有主題性、話題性、互動性的活動，可有助于提升商業空間的豐富性、多層次性，從而形成情感營銷，有效地提升消費者粘度。

鼎實建筑為唐山勒泰城設計的空中廣場，為舉辦各種商業和文化活動提供了豐富的可能性

在設計中融入獨特的當地地域文化，往往會為商業綜合體項目增加不少亮點。在南昌萬達茂的設計之初，鼎實與萬達深入挖掘江西本土的深厚文化，最終選擇了極具地域代表性和創新性的“青花”作為形體創作源泉。我們緊扣贛鄱地域文化和瓷文化元素，以青花瓷為母題貫穿到建筑、室內、景觀、導視、美陳等每個設計細節中。

所謂“藝術來源于生活”，建筑師需要深入日常生活，找到區域文化在設計中最適當的展現方式。在南昌萬達茂項目前期，設計團隊花了很長時間在景德鎮進行深度市場調研，同時拜訪、咨詢當地匠人及廠家，收集他們的意見。這次調研成果頗豐，幫助建筑師在設計中更好地呈現出瓷韻悠然的古典質感。

為了更好地實現“青花+瓷器”的古韻古風，鼎實攜手我國著名青花瓷大師何炳欽教授，花了數月時間共同完成了具有吉祥寓意的青花瓷紋飾設計。這次合作既是傳統與現代的跨界，也是3D建筑藝術與2D繪畫藝術的結合。最后的設計成果既體現了我國傳統青花瓷文化的韻味，又細膩地刻畫出了人們對美好生活祈盼的意境，賦予了南昌萬達茂與眾不同的人文氣質。

南昌萬達茂呈現出瓷韻悠然的古典質感及藝術氣息，成為了當地“文化地標”一般的展示空間

創新技術實現設計價值

面向未來的無界限設計，往往還需要新興技術的支持。近年來，在商業綜合體項目的全周期：設計—施工—運營階段，BIM、三維打印等新技術的研究和應用得到了突破性進展，甚至直接提升了商業物業運營階段的商業價值，隨著它們市場應用的逐步成熟，傳統的技術和產品就將被逐漸邊緣化。

在任何時候，行業內新技術的市場化開發應用，都是一場搶占未來發展先機的博弈。作為一家極具創新力的企業，鼎實從未停止創新與研發的步伐，并在設計管理（總包項目管理、BIM技術等）領域建立了行業領先的優勢。在鄭州高新區城中村改造北里村項目、青島萬豪酒店等重量級項目中，我們的BIM技術團隊都發揮了極為重要的作用。

在青島萬豪五星級酒店這一項目中，我們面臨著項目建設體量大、參與方眾多等諸多項目建設過程中的難點問題。為了更好地做好項目建設管理，我們從工程開始之初就應用了BIM這項技術。從前期深化設計藍圖碰撞預測，到施工過程的技術把關、質量和工期控制，乃至竣工的后期運營管理……在BIM數據平臺的支持下，工程建設質量和項目綜合管理水平大大提高，真正實現了項目全面管控。

萬豪酒店周邊情況復雜，施工難度大。為了避免反工造成的成本浪費、節省項目周期，在設計過程中，我們利用BIM模型對建筑空間進行多次分析，對比設計方案可行性，對各專業合圖協調問題進行校核，有效排除了以往二維設計很難發現的低級設計錯誤，大大提高了設計質量及效率。同時，BIM模型能夠提供精準的成本測算，有助于進一步有效控制成本。

項目建設過程中的信息無法傳遞到運維階段是行業普遍存在的困擾，如何保障未來運營管理的需求也是眾多商業綜合體項目極為困擾的問題。在青島萬豪這一項目中，通過BIM平臺搭建數據管理信息庫，我們實現了竣工模型及附加信息等材料的數字化存檔和交付，為后期運營管理打下了良好的基礎。

BIM技術在青島萬豪五星級酒店項目中發揮了巨大作用，有效解決了各類問題及難點

通過自己的設計為空間創造價值、為生活創造意義、為體驗創造記憶——這是每位建筑師前行的目標與動力，因此即便在當前這個看似艱難的時期，商業地產領域也正迸發出前所未有的創新活力。關于設計、關于運營、關于創新技術……還有太多值得摸索。對于未來，我們充滿了期待與想象！