嘉賓介紹

吳旭輝

鼎世集團 總裁，中福醫養 董事長，全經聯商業地產委員會 委員，江蘇東方地產研究院理事。 

吳旭輝先生對中國商業地產領域的發展與商業地產項目的開發有著深刻的洞察和獨到的見解。從業實踐15年，主導創建了鼎世集團，并一直以創新的思維模式不斷引領公司前進。鼎世的核心競爭力不僅包括有效地提供商業地產項目的全產業鏈服務，更通過與養老、文旅、資本等資源的有效嫁接賦予商業開發更多元化的成長模式。

為什么有這次專訪

今年以來，樓市調控不斷趨嚴，諸多房企開始加速進入商業地產領域。不過，有數據顯示，國內主要城市商業綜合體數量已經達到破1000個，透支風險顯現。保守估計到2018年國內商業綜合體數量達到1200個，對各個商業綜合體的生存形成不小的考驗。一方面市場競爭激烈，另一方面商業地產本身對企業開發運營能力的要求較高。因此，如何做好商業地產成為擺在眾多企業面前的一大課題。

吳旭輝先生對中國商業地產領域的發展與商業地產項目的開發有著深刻的洞察和獨到的見解。從業實踐15年，主導創建了鼎世集團，并一直以創新的思維模式不斷引領公司前進。本期智客專訪，我們就來聽聽吳總對商業地產的一些見解，了解一下鼎世的成功之道。

商業地產的轉型之戰

問：您認為我國的商業地產未來主要的發展模式是什么？

吳總：商業地產由過去開發銷售的模式，正慢慢向資產管理、營運持有的模式轉變。此外，資產證券化是未來商業地產發展的重要路徑。

經過這么多年的發展，中國的房地產市場已經進入存量時代。從初期的開發競爭走向運營和資本競爭，越來越多的開發商紛紛投奔“輕資產”路線，將資產管理輸出、品牌輸出等納入企業戰略層面。

現在不是商業地產消費沒達到的時代，是很多購物中心做的不對，甚至是錯誤的方向。相反中國的消費市場巨大，但國內購物中心起步較晚且參差不齊，在規劃設計、市場推廣、招商運營等方面都存在著不少問題。不過這也意味著商業地產未來還有很好的發展空間。此前商業地產在建設階段對于未來運營方面的考慮甚少。隨著商業霸主的競相角逐，競爭越來越激烈，與此同時，消費者需求也越來越多樣化，要求越來越高。因此，這對企業長期可持續的運營能力提出了更高的要求。

從市場情況來看，國內相對領先的商業地產開發商已開始嘗試資產證券化。去年6月，新城控股宣布將上海青浦吾悅廣場作價10.5億轉讓予東證資管—青浦吾悅廣場資產支持專項計劃，被視為國內首個商業綜合體資產證券化。都說金融是房地產的血液，在金融領域的轉型創新也是商業地產未來發展的一大重點。

問：我知道像萬達、華潤等很多企業都與鼎世有過合作，那么，您認為他們看重的是鼎世的什么？

吳總：我覺得，首先是我們的精準化服務，確實能滿足對方的需求。具體來說，一個項目的精準定位是成功的首要前提，精準的定位離不開市場調查。實際上，市場調查業務是鼎世商業推出的首項業務，也是強項。在商業地產領域80%都是地產商，所以其實在商業領域的運營管理經驗是相對不足的。在做整個項目的決策時，往往很難從消費者的角度去考慮問題。而且，現在是大數據時代，為了更好的幫助客戶了解市場環境、目標商圈及客群，鼎世的市場調研項目會與大數據公司合作完成。

當然前期調研只是前期切入的一個點，鼎世商業在更多項目合作中從前期定位深入到后期的招商與零售端中，也都會做到精準化服務。舉個例子，在與唐山勒泰中心的的合作中，我們不僅僅提供了定位規劃，還包括建筑設計、室內設計、景觀設計、美陳等。

鼎世集團是以資產價值運營管理為核心的全產業鏈布局，通過資源和業務的整合，鼎世商業、鼎實建筑以及鼎世資本貫穿了一個商業項目“投融建管退”的全過程。此外，鼎世中高層管理團隊多以80后為主，這樣一支團隊更具創興能力，會根據市場變化快速反應、調整方向，在運營管控上也更強調扁平化和低成本運行。所以，商業地產業務我們不僅都能做，而且都能做得不錯。

問：您前面就提到了金融的重要性，鼎世集團業務體系中也有鼎世資本。您能具體跟我們聊聊金融這一塊業務，鼎世是如何進行開展的？

吳總：其實，我們早就瞄準了商業地產資產金融化的業務，所以鼎世資本也是應運而生。鼎世資本旗下包括資產經營管理、私募基金和股權投資、IP導入及特色小鎮項目。

鼎世資本以專業的角度參與主導或協同委托人收購運營優質資產、收購提升和處置地產業務的不良資產、盤活存量，實現資產增值。除收購與管理資產業務，鼎世資本還將為客戶提供多元化、全生命周期的金融服務，幫助其成為以資產管理為主導，全價值鏈投資理念的金融服務公司。

值得一提的是，在協助客戶引入資本和資產管理時，鼎世是以戰略投資人身份介入項目，而不是一個“高利貸”借款人，與項目方共捆綁、同進退，這種方式使得雙方能相互信任，更好地協作。鼎世資本的根本是為投資人做好整個投資過程中的資產管理，減少其風險，提高投資收益。

近兩年大熱的特色小鎮和美麗鄉村建設，鼎世資本也有參與投資建設。目前吉林松原查干湖生態旅游特色小鎮、蕪湖紅楊鎮西河糧站古韻文化產業園兩大重點項目正在推進中。